居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
居住用財産(マイホーム)を譲渡したときに譲渡益が生じた場合、通常であればその譲渡益に対して所得税が課税されます。
しかし、一定に要件のもとで譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けることができる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」という制度があります。
この特例を受けることで、譲渡益が3,000万円までならば所得税が課税されないことになりますので、非常にお得な特例といえます。
ただし、この特例を受けるためには、以下のような要件を満たす必要があります。
①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
→原則として所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋の譲渡でなくてはなりません。従って、趣味や娯楽、保養のために所有する別荘などは特例の対象とはなりません。
また、自宅を建て替えるさいに仮住まいとして住んでいた場合等、一時的な利用である場合は特例の対象とはなりません。
さらに、生活の拠点として利用していたかどうかは実質的に判断しますので、形式的に住民票の住所を移していたとしても、実際に住んでいなかった場合はこの特例は受けられません。この特例の適用を受ける目的でのみ入居したような場合も認められません。
②売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
→これらの特例は３年の間にどれか一つだけ利用することができます。
③売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
→「居住用財産の買換え特例」や「収用等の場合の特別控除」等の特例とは併用できず、有利な特例を選択適用することになります。
④災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
⑤住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
⑥売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
本特例を受ける要件として、譲渡した居住用財産の所有期間の長短は問われません。
また、買換えの特例とは異なり、この特例では譲渡後にどうするかという要件はありませんので、住宅を売却した後に賃貸住宅へ住み替えたような場合でも特例の適用を受けることができます
また、3,000万円の特別控除の特例の適用を受けた翌年または翌々年に、新しく住宅を取得した場合でも、住宅ローン控除は受けることができません。
3,000万円の特別控除か住宅ローン控除のどちらか有利な方を選択適用することになります。
【参考】http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm
