不動産を売却した場合の譲渡所得の計算方法


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マイホームなどの不動産を売却して譲渡益が発生した場合は、所得税が課税されることになります。


不動産の売却により発生した所得(譲渡益)のことを譲渡所得といいます。
今回は、この「譲渡所得」の計算方法について解説します。


譲渡所得は、以下の計算式で計算します。
譲渡所得=①譲渡収入金額-(②取得費+③譲渡費用)


①まず、譲渡収入金額は、不動産の売却代金のことです。
これには、固定資産税の精算金として受け取る金額も含まれます。


②次に、取得費は、言い換えると売却した不動産の原価のことです。
原則として、取得した当時の取得価額から建物の減価償却費を差し引いて計算します。
ただし、単純に譲渡収入金額の5%とすることも認められていますので、取得価額がわからない場合や、計算した取得費が譲渡収入金額の5%以下である場合は、この5%ルールを使って計算します。

そのほかに、下記のような諸費用が取得費となります(一例です)。

・取得時にかかった登記費用、不動産取得税、印紙税等
・取得時にかかった立退料
・土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
・土地の測量費
・所有権などを確保するために要した訴訟費用
・当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
・土地や建物購入のための借入金の利息のうち一定のもの
・既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金


③最後に、譲渡費用は、不動産を売却するために直接かかった諸費用です。
譲渡費用には、以下のような費用が該当します(一例です)。

・売却時にかかった仲介手数料
・売却時にかかった印紙税等の税金で売主が負担したもの
・売却時にかかった立退料
・土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
・既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
・借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。


【参考】
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3252.htm
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3255.htm




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