家を買うのは?今でしょ!?


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消費税の税率引き上げが予定されており、平成26年4月1日以降は消費税率8%、平成27年10月1日以降は消費税率10%となる予定です。
そのため、ここのところ不動産購入の駆け込み需要が高まっています。


数千万円の買い物ともなると、数%の違いでもまとまった金額になりますので、増税前に家を買ってしまおうという気持ちもわかりますが、果たしてそれでよいのでしょうか。


同時期より住宅ローン控除の拡充が行われますので、総合してみたときにお得かどうかは、これも加味して考える必要があります。


住宅ローン控除は、現在は10年間にわたり、住宅ローン残高の1%(1年当たり20万円が限度)の税額控除を受けることができる制度です。
つまり、現在は最大で@20万円×10年=200万円の税額控除を受けられることになります。

この住宅ローン控除は、消費税率8%、または10%に増税された後に家を購入した場合は、限度額が1年当たり40万円に引き上げられます。
つまり、消費税増税後であれば最大で@40万円×10年=400万円の税額控除を受けられることになります。


一つ例を使って考えてみましょう。
・土地3,000万円、家屋2,000万円の住宅(一般住宅)を購入
・頭金500万円、残りの4,500万円を住宅ローンで支払う
・毎年度末の住宅ローン残高は以下の通り(35年 固定金利2% 元利均等)
  1年目 4,410万円
  2年目 4,319万円
  3年目 4,425万円
  4年目 4,130万円
  5年目 4,033万円
  6年目 3,934万円
  7年目 3,833万円
  8年目 3,730万円
  9年目 3,624万円
  10年目 3,517万円
・毎年の所得税・住民税負担額は40万円超とする。


①消費税増税前(5%の時)に購入した場合の税負担
消費税:2,000万円×5%=100万円(土地の消費税は非課税のため、建物部分のみから計算)
住宅ローン控除:
  1年目 4,410万円×1%=44.10万円→20万円(限度額)
  2年目 4,319万円×1%=43.19万円→20万円(限度額)
  3年目 4,425万円×1%=42.25万円→20万円(限度額)
  4年目 4,130万円×1%=41.30万円→20万円(限度額)
  5年目 4,033万円×1%=40.33万円→20万円(限度額)
  6年目 3,934万円×1%=39.34万円→20万円(限度額)
  7年目 3,833万円×1%=38.33万円→20万円(限度額)
  8年目 3,730万円×1%=37.30万円→20万円(限度額)
  9年目 3,624万円×1%=36.24万円→20万円(限度額)
  10年目 3,517万円×1%=35.17万円→20万円(限度額)
  合計 200万円

従って、消費税増税前に住宅を購入した場合、消費税100万円の税負担に対し200万円の税額控除を受けることができますので、正味100万円の減税効果があったということになります。


②消費税増税後(8%の時)に購入した場合の税負担
消費税:2,000万円×8%=160万円(土地の消費税は非課税のため、建物部分のみから計算)
住宅ローン控除:
  1年目 4,410万円×1%=44.10万円→40万円(限度額)
  2年目 4,319万円×1%=43.19万円→40万円(限度額)
  3年目 4,425万円×1%=42.25万円→40万円(限度額)
  4年目 4,130万円×1%=41.30万円→40万円(限度額)
  5年目 4,033万円×1%=40.33万円→40万円(限度額)
  6年目 3,934万円×1%=39.34万円
  7年目 3,833万円×1%=38.33万円
  8年目 3,730万円×1%=37.30万円
  9年目 3,624万円×1%=36.24万円
  10年目 3,517万円×1%=35.17万円
  合計 386.38万円

従って、消費税増税後に住宅を購入した場合、消費税160万円の税負担に対し386.38万円の税額控除を受けることができますので、正味226.38万円の減税効果があったということになります。


増税後に購入した方がだいぶお得ですね。
単純に増税前に駆け込み購入すれば得をするということではありません。


最終的にどのタイミングで住宅を購入した方がお得であるかは、住宅ローンの額、毎年の所得税・住民税の負担額等によって異なりますので、しっかりとシミュレーションして考える必要があります。




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